Trong thực tế, việc xây dựng tường rào nhằm xác định ranh giới đất và bảo đảm an toàn là điều phổ biến. Tuy nhiên, không ít trường hợp xảy ra tranh chấp khi hàng xóm xây tường rào lấn sang phần đất của người khác.
Vậy trong trường hợp này, người bị lấn đất có quyền yêu cầu tháo dỡ tường rào hay không? Và cần làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình?
Hãy cùng Luật sư YBS tìm hiểu quy định pháp luật và hướng xử lý cụ thể trong bài viết dưới đây.
1. Thế nào là xây tường rào lấn ranh đất?
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Như vậy, ranh giới giữa các bất động sản liền kề ngoài việc các bên có thể tự thỏa thuận để xác định thì còn có thể được xác định dựa trên:
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ví dụ như: Quyết định giao, cho thuê, thu hồi, công nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, Bản án, quyết định của Tòa án hoặc Quyết định chỉnh lý hồ sơ địa chính, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tập quán: áp dụng trong trường hợp pháp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận, nếu việc áp dụng tập quán đó không trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, đây là cách xác định ranh giới đất dựa trên thói quen, cách sử dụng và sự công nhận lâu dài của cộng đồng địa phương, khi không có giấy tờ pháp lý, bản đồ, hay thỏa thuận rõ ràng giữa các bên có quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp, như vậy ranh giới đất đã tồn tại ổn định, công khai, không tranh chấp từ 30 năm trở lên được pháp luật công nhận là hợp pháp.
Đồng thời Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng và mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung. Việc xây tường rào hoặc công trình kiên cố vượt qua ranh giới hợp pháp khi chưa được sự đồng thuận của bên còn lại được xem là hành vi lấn đất, xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của bên còn lại. Hành vi này không chỉ ảnh hưởng đến quyền tài sản mà còn có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Ví dụ: Gia đình A và B là hàng xóm, có đất liền kề nhau. Khi B xây tường rào, phần móng vượt qua ranh giới xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của Gia đình A. Dù phần diện tích bị lấn nhỏ (20–30cm) nhưng vẫn được coi là vi phạm nếu không có sự đồng ý của Gia đình A.
2. Quyền của người bị lấn ranh đất
Pháp luật quy định rõ quyền bảo vệ đất hợp pháp của người dân.
Theo Điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có các quyền sau:
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Yêu cầu người vi phạm chấm dứt hành vi lấn ranh và trả lại đất;
- Yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trái phép trên phần đất bị lấn;
- Khởi kiện tại Tòa án nếu người vi phạm không tự nguyện khắc phục;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có tổn thất về tài sản.
3. Cách xử lý khi hàng xóm xây tường rào lấn ranh
Bước 1: Xác định chính xác ranh giới đất
Đây là bước quan trọng để chứng minh hành vi lấn chiếm, người sử dụng đất nên:
- Đối chiếu ranh giới thực tế với bản đồ và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Mời cán bộ địa chính xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc, xác định mốc ranh;
- Ghi nhận bằng hình ảnh, biên bản đo đạc, video làm bằng chứng.
Lưu ý: Không nên tự ý phá bỏ tường rào của hàng xóm vì có thể bị phạt vi phạm hành chính hoặc chịu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Thương lượng, hòa giải trực tiếp
Trước khi gửi đơn đến cơ quan chức năng, người dân nên trao đổi trực tiếp với hàng xóm để thống nhất hướng giải quyết, cụ thể:
- Trình bày kết quả đo đạc rõ ràng;
- Yêu cầu tự nguyện tháo dỡ hoặc điều chỉnh công trình;
- Lập biên bản hòa giải có chữ ký hai bên hoặc người làm chứng.
Nếu cả hai bên thiện chí, tranh chấp có thể được giải quyết nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí. Trong trường hợp, hai bên không thể thương lượng, hòa giải trực tiếp thì có thể thực hiện bước 3 như bên dưới.
Bước 3: Yêu cầu hòa giải tại Uỷ ban nhân dân (“UBND”) cấp xã
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật trước khi khởi kiện, theo đó tranh chấp đất đai trước tiên sẽ được ưu tiên hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất đai đang bị tranh chấp.
Kết quả hòa giải là căn cứ quan trọng trong trường hợp các bên hòa giải không thành và phát sinh việc phải khởi kiện ra Tòa án.
Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:
- a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;
- b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;
- c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;
- d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp;
đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của UBND cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp. Đồng thời, bên bị tranh chấp có quyền yêu cầu khởi kiện tại Tòa án và thực hiện bước 4 dưới đây.
Bước 4: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu hòa giải không thành, người bị lấn chiếm có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang bị tranh chấp.
Hồ sơ khởi kiện gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Biên bản hòa giải không thành tại UBND;
- Chứng cứ kèm theo: hình ảnh, biên bản đo đạc, nhân chứng (nếu có).
Tòa án sẽ tiến hành thẩm định tại chỗ, đo đạc lại ranh giới và có thể ra bản án buộc tháo dỡ tường rào vi phạm, trả lại đất và bồi thường thiệt hại (nếu có).
4. Mức xử phạt khi xây tường rào lấn ranh đất
Theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức xử phạt đối với hành vi lấn, chiếm đất như sau:
- Lấn, chiếm đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý
| Diện tích vi phạm | Mức phạt (đồng) |
|---|---|
| Dưới 0,02 ha | 3 – 5 triệu |
| 0,02 – < 0,05 ha | 5 – 10 triệu |
| 0,05 – < 0,1 ha | 10 – 20 triệu |
| 0,1 – < 0,5 ha | 20 – 50 triệu |
| 0,5 – < 1 ha | 50 – 100 triệu |
| 1 – < 2 ha | 100 – 150 triệu |
Từ 2 ha trở lên | 150 – 200 triệu |
- Đất nông nghiệp (không phải đất lúa hoặc rừng)
| Diện tích vi phạm | Mức phạt (đồng) |
|---|---|
| Dưới 0,02 ha | 3 – 5 triệu |
| 0,02 – < 0,05 ha | 5 – 10 triệu |
| 0,05 – < 0,1 ha | 10 – 30 triệu |
| 0,1 – < 0,5 ha | 30 – 50 triệu |
| 0,5 – < 1 ha | 50 – 100 triệu |
| 1 – < 2 ha | 100 – 150 triệu |
| Từ 2 ha trở lên | 150 – 200 triệu |
- Đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng (đặc dụng, phòng hộ, sản xuất)
| Diện tích vi phạm | Mức phạt (đồng) |
|---|---|
| Dưới 0,02 ha | 5 – 10 triệu |
| 0,02 – < 0,05 ha | 10 – 20 triệu |
| 0,05 – < 0,1 ha | 20 – 30 triệu |
| 0,1 – < 0,5 ha | 30 – 50 triệu |
| 0,5 – < 1 ha | 50 – 100 triệu |
| Từ 1 ha trở lên | 100 – 200 triệu |
- Đất phi nông nghiệp
| Diện tích vi phạm | Mức phạt (đồng) |
|---|---|
| Dưới 0,02 ha | 5 – 10 triệu |
| 0,02 – < 0,05 ha | 10 – 30 triệu |
| 0,05 – < 0,1 ha | 30 – 50 triệu |
| 0,1 – < 0,5 ha | 50 – 100 triệu |
| 0,5 – < 1 ha | 100 – 150 triệu |
| Từ 1 ha trở lên | 150 – 200 triệu |
- Sử dụng đất khi chưa được bàn giao thực địa (dù đã có quyết định giao/thuê đất)
| Diện tích sử dụng | Mức phạt (đồng) |
|---|---|
| Dưới 0,05 ha | 10 – 30 triệu |
| 0,05 – < 0,1 ha | 30 – 50 triệu |
| 0,1 – < 0,5 ha | 50 – 100 triệu |
| 0,5 – < 1 ha | 100 – 150 triệu |
| 1 – < 2 ha | 150 – 300 triệu |
| Từ 2 ha trở lên | 300 – 500 triệu |
- Lấn, chiếm đất trong địa giới hành chính phường, thị trấn
| Hành vi vi phạm | Mức xử phạt |
|---|---|
| Lấn, chiếm đất trong địa giới hành chính phường, thị trấn |
|
| Giới hạn tối đa |
|
- Lấn, chiếm đất đất thuộc hành lang bảo vệ công trình, đất trụ sở, đất khu vực an toàn
Áp dụng theo pháp luật chuyên ngành.
Nếu pháp luật chuyên ngành không quy định, thì xử phạt theo mức nêu tại Nghị định này.
Trường hợp người vi phạm không tự nguyện chấp hành, cơ quan chức năng có thể tổ chức cưỡng chế tháo dỡ công trình.
5. Lời khuyên từ Luật sư YBS
Tranh chấp ranh giới đất là vấn đề nhạy cảm, dễ gây mất đoàn kết. Vì vậy, khi phát hiện hành vi lấn ranh đất, bạn nên:
- Giữ bình tĩnh, không tự xử lý bằng hành động cực đoan;
- Thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ đo đạc;
- Ưu tiên thương lượng, hòa giải để giữ mối quan hệ tốt đẹp;
- Nếu không thể tự giải quyết, hãy liên hệ luật sư chuyên về đất đai để được tư vấn và hướng dẫn thủ tục pháp lý đúng quy định.
Luật sư YBS có kinh nghiệm nhiều năm trong việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, ranh giới, lấn chiếm và tháo dỡ công trình vi phạm, luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng từ bước hòa giải đến khi khởi kiện tại Tòa án.
6. Dịch vụ pháp lý đất đai tại YBS Law Firm
Luật sư YBS cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ toàn diện trong các vấn đề liên quan đến đất đai:
- Tư vấn xác định ranh giới đất và hành vi lấn, chiếm đất;
- Hỗ trợ đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật
- Soạn thảo đơn khiếu nại, đơn khởi kiện;
- Đại diện làm việc với UBND hoặc Tòa án
- Tư vấn hòa giải, hạn chế tranh chấp kéo dài.
