Trong quá trình sử dụng đất, không ít trường hợp người dân phát hiện tình trạng hàng xóm xây dựng công trình lấn sang phần diện tích đất sử dụng hợp pháp của mình. Tình huống này không chỉ ảnh hưởng đến quyền sử dụng hợp pháp mà còn có thể kéo dài tranh chấp, gây mất đoàn kết trong khu dân cư.
Vậy, bị hàng xóm xây lấn đất thì phải làm gì? Có nên khởi kiện ra tòa án? Thủ tục ra sao và cần chuẩn bị gì? Công ty Luật TNHH YBS tổng hợp chi tiết quy định pháp luật và hướng dẫn từng bước giúp bạn xử lý đúng quy trình – bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
I. Thế nào là hành vi xây dựng lấn đất?
1. Khái niệm lấn, chiếm đất theo pháp luật
Trên thực tế, người dân thường nhầm lẫn và gọi tên sự việc chung nhất đó là “lấn chiếm đất”, tuy nhiên căn cứ theo Luật Đất đai 2024 thì không đề cập đến khái niệm “lấn chiếm đất” mà đang chia ra định nghĩa riêng “lấn đất” và “chiếm đất”, cụ thể:
Theo khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024, hành vi lấn đất được hiểu là người lấn đất thực hiện việc chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng khi không có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc người sử dụng hợp pháp, cụ thể:
“31. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.”
Bên cạnh đó, theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
Như vậy, “xây lấn đất” có thể hiểu là trường hợp một bên xây dựng công trình (nhà, tường rào, mái hiên,…) vượt ranh giới thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của bên bị xây lấn đất.
2. Dấu hiệu nhận biết việc xây lấn đất
Một số dấu hiệu thường gặp:
- Hàng xóm xây tường, hàng rào hoặc công trình kiên cố vượt qua mốc ranh giới;
- Diện tích đất trong Giấy chứng nhận (sổ đỏ) bị giảm so với đo đạc thực tế;
- Có sự chênh lệch giữa bản đồ địa chính và thực trạng hiện trường;
- Hai bên không có thỏa thuận về việc sử dụng phần đất chung.
3. Hậu quả pháp lý của hành vi xây lấn đất
Người xây lấn đất có thể phải khắc phục hậu quả bằng cách:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất);
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
- Tháo dỡ công trình, trả lại phần đất đã lấn chiếm;
- Bồi thường thiệt hại cho chủ sử dụng đất hợp pháp;
- Bị xử phạt hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP (mức phạt có thể lên đến 500.000.000 triệu đồng đối với cá nhân; lên đến 1.000.000.000 tỷ đồng đối với tổ chức hoặc theo mức lĩnh vực chuyên ngành theo quy định của pháp luật);
- Trường hợp đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn chiếm đất mà còn vi phạm , có thể bị phạt tiền và phạt cải tạo không giam giữ theo khoản 1, Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015, cụ thể: 1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.”
II. Cơ sở pháp lý bảo vệ người bị lấn chiếm đất
Các quy định pháp luật hiện hành bảo vệ quyền lợi của người bị lấn đất bao gồm:
- Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 áp dụng năm 2025;
- Nghị định 123/2024/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai;
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Tố tụng dân sự 2015.
Theo đó, người bị lấn đất có quyền yêu cầu:
- Buộc người lấn chiếm trả lại phần đất bị xâm phạm;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có;
- Đề nghị chính quyền xử phạt hành chính hoặc khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
III. Quy trình xử lý khi phát hiện hàng xóm xây lấn đất
1. Bước 1, thu thập chứng cứ và xác định ranh giới
Đầu tiên, người bị lấn đất cần:
- Đo đạc lại diện tích thực tế bằng đơn vị có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai hoặc địa chính xã);
- Xác định phần diện tích bị lấn dựa trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, trích lục thửa đất;
- Ghi hình, chụp ảnh công trình lấn chiếm làm chứng cứ;
- Gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã/phường xác minh hiện trạng và lập biên bản.
2. Bước 2, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Tại buổi hòa giải ở Ủy ban nhân dân xã/phường, ý kiến của các bên sẽ được ghi nhận tại Biên bản hòa giải, trường hợp hòa giải thành hai bên thỏa thuận và cùng ký vào Biên bản, Biên bản có giá trị pháp lý. Trường hợp hòa giải không thành, người bị lấn đất có quyền yêu cầu UBND cấp huyện xử lý hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường xử lý vi phạm hành chính theo thẩm quyền, hoặc khởi kiện tại Tòa án tại thực hiện bước 3.
3. Bước 3: Nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền
Người bị xâm phạm có thể nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện;
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
- Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân xã/phường;
- Chứng cứ chứng minh hành vi lấn chiếm (hình ảnh, kết quả đo đạc, xác nhận của địa chính…);
- Giấy tờ tùy thân (CCCD) của người khởi kiện.
IV. Kinh nghiệm để tránh tranh chấp và bảo vệ quyền sử dụng đất
Để tránh các tranh chấp tương tự, YBS Law Firm khuyến nghị người có quyền sử dụng đất hợp pháp nên:
- Cắm mốc ranh giới rõ ràng khi xây dựng, có sự chứng kiến của cán bộ địa chính hoặc tổ dân phố;
- Không tự ý thay đổi hàng rào, tường ngăn nếu chưa được thống nhất với hộ liền kề;
- Khi hàng xóm xây dựng gần ranh giới, nên lập biên bản hoặc yêu cầu đo đạc xác định vị trí cụ thể;
- Giữ gìn tất cả hồ sơ, giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, bản vẽ, biên bản đo đạc;
- Khi phát hiện bị lấn đất, hành động sớm – tránh để công trình hoàn thiện mới xử lý, sẽ tốn thời gian và chi phí hơn
V. Khi nào nên nhờ Luật sư hỗ trợ giải quyết?
Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp phức tạp và nhạy cảm, đòi hỏi người thực hiện phải hiểu biết pháp lý, kỹ năng xử lý hồ sơ và làm việc với các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp:
- Không xác định được ranh giới đất chính xác;
- Hai bên mâu thuẫn ngày càng gay gắt, hòa giải nhiều lần nhưng không thành;
- Muốn khởi kiện ra Tòa án nhưng chưa biết quy trình, hồ sơ, chi phí;
- Cần luật sư đại diện làm việc với Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án hoặc các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi.
Người có quyền sử dụng đất hợp pháp có thể liên hệ đến Công ty Luật TNHH YBS để được các Luật sư tại YBS nghiên cứu, đánh giá hồ sơ pháp lý, tư vấn chi tiết quy trình xử lý vụ việc và/hoặc thực hiện các công việc như:
- Soạn thảo/nộp Đơn khởi kiện, hỗ trợ thu thập chứng cứ;
- Đại diện khách hàng trong quá trình làm việc với Tòa án hoặc các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
Việc bị hàng xóm xây lấn đất nếu không xử lý kịp thời có thể dẫn đến mất mát tài sản, phá vỡ ranh giới sử dụng hợp pháp, thậm chí ảnh hưởng đến quyền sở hữu lâu dài. Người dân cần hiểu rõ quy trình pháp lý, thực hiện các công việc theo đúng trình tự và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Nếu bạn đang gặp phải tranh chấp tương tự, hãy liên hệ ngay Công ty Luật TNHH YBS – chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành, tư vấn và đại diện pháp lý chuyên nghiệp cho khách hàng.
