Trong thực tiễn, nhiều cá nhân có nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư không chỉ để ở mà còn để đăng ký hộ kinh doanh nhằm tối ưu chi phí và thuận tiện trong hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, việc sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh là vấn đề chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật, đặc biệt liên quan đến mục đích sử dụng nhà ở và quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan.
Trên cơ sở các quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Doanh nghiệp 2020 và Nghị định 168/2025/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp, bài viết dưới đây phân tích và làm rõ việc cá nhân có được đăng ký hộ kinh doanh tại căn hộ chung cư hay không, cũng như các điều kiện pháp lý liên quan.
1. Quy định về mục đích sử dụng nhà chung cư
Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư là loại nhà ở có từ 02 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ, có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp.
Theo quy định này, nhà chung cư có thể được thiết kế theo hai loại hình cơ bản:
- Nhà chung cư chỉ có mục đích để ở; và
- Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (bao gồm chức năng ở và chức năng thương mại, dịch vụ, văn phòng).
Việc xác định đúng mục đích sử dụng của nhà chung cư là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định việc sử dụng địa điểm có phù hợp với quy định pháp luật hay không.
2. Có được mở hộ kinh doanh tại căn hộ chung cư không?
Theo quy định pháp luật hiện hành, việc sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm đăng ký hộ kinh doanh được xác định như sau:
Đối với nhà chung cư có mục đích để ở, pháp luật nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. Theo điểm c và điểm d khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích hoặc tự ý chuyển đổi công năng khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép là hành vi bị cấm.
Cụ thể, “8. Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:
…..
- c) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
- d) Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;”
Do đó, việc đăng ký hộ kinh doanh tại căn hộ chung cư chỉ có chức năng để ở là không hợp pháp.
Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, cá nhân, tổ chức có thể thực hiện hoạt động kinh doanh nhưng chỉ trong phạm vi phần diện tích được quy hoạch, thiết kế cho mục đích thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng. Việc sử dụng căn hộ để ở làm địa điểm kinh doanh vẫn không được phép.
.
Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP, địa điểm đăng ký kinh doanh phải có quyền sử dụng hợp pháp và phù hợp với mục đích sử dụng theo quy định pháp luật. Do đó, việc đăng ký hộ kinh doanh tại căn hộ chung cư không đúng công năng sẽ không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận..
3. Hồ sơ, giấy tờ khi đăng ký kinh doanh tại chung cư hỗn hợp
Trong trường hợp được phép kinh doanh tại nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, cá nhân, tổ chức có trách nhiệm chứng minh tính hợp pháp của địa điểm kinh doanh theo quy định pháp luật.
Căn cứ khoản 1 Điều 87 và khoản 1 Điều 88 Nghị định 168/2025/NĐ-CP, hộ kinh doanh phải đăng ký địa điểm kinh doanh cụ thể và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của địa điểm này; đồng thời, cơ quan đăng ký kinh doanh có quyền từ chối cấp đăng ký trong trường hợp địa điểm không phù hợp với quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, theo nguyên tắc chung về điều kiện đăng ký doanh nghiệp quy định tại Điều 27 Luật Doanh nghiệp 2020, doanh nghiệp được cấp đăng ký khi hồ sơ hợp lệ, trong đó bao gồm việc kê khai địa chỉ trụ sở chính hợp pháp; trường hợp địa điểm kinh doanh không đáp ứng điều kiện pháp lý thì hồ sơ có thể bị từ chối.
Trên cơ sở các quy định nêu trên, các tài liệu cần thiết thường bao gồm: giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đối với mặt bằng kinh doanh; tài liệu thể hiện công năng sử dụng của khu vực đăng ký thuộc phần diện tích thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng; văn bản xác nhận của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành (nếu có); cùng các giấy tờ đăng ký hộ kinh doanh theo quy định pháp luật.
Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nêu trên là cơ sở để cơ quan đăng ký kinh doanh xem xét, đánh giá tính hợp lệ của địa điểm đăng ký, bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành..
4. Mức xử phạt nếu kinh doanh trái phép tại căn hộ chung cư
Trường hợp cá nhân, tổ chức sử dụng căn hộ chung cư có mục đích để ở vào hoạt động kinh doanh là hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Căn cứ điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi (i) hoạt động kinh doanh tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư và/hoặc (ii) sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với cá nhân (mức phạt đối với tổ chức gấp 02 lần theo khoản 3 Điều 4 Nghị định này).
Ngoài ra, theo điểm d khoản 3 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cá nhân, tổ chức vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc sử dụng căn hộ chung cư đúng mục đích để ở theo quy định.
.
5. Những lưu ý quan trọng khi kinh doanh tại chung cư
Khi thực hiện hoạt động kinh doanh liên quan đến nhà chung cư, cá nhân, tổ chức cần đặc biệt lưu ý việc xác định đúng loại hình chung cư và công năng sử dụng của khu vực dự kiến đăng ký kinh doanh.
Căn cứ điểm c, d khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023, việc sử dụng căn hộ chung cư không đúng mục đích hoặc tự ý chuyển đổi công năng khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép là hành vi bị nghiêm cấm. Do đó, việc sử dụng căn hộ để ở làm địa điểm kinh doanh tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao.
Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 87 Nghị định 168/2025/NĐ-CP, hộ kinh doanh phải đăng ký địa điểm kinh doanh cụ thể và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của địa điểm này. Trường hợp địa điểm không phù hợp với công năng sử dụng hoặc không có quyền sử dụng hợp pháp, cơ quan đăng ký kinh doanh có quyền từ chối hồ sơ.
Ngoài ra, đối với các ngành, nghề kinh doanh có điều kiện, cá nhân, tổ chức còn phải đáp ứng các điều kiện về phòng cháy chữa cháy, môi trường, an ninh trật tự theo quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan.
6. Kết luận
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp. Đồng thời, theo điểm c và điểm d khoản 8 Điều 3 Luật này, hành vi sử dụng nhà ở không đúng mục đích hoặc tự ý chuyển đổi công năng khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép là hành vi bị nghiêm cấm.
Trên cơ sở đó, đối với căn hộ chung cư có mục đích để ở, việc sử dụng làm địa điểm kinh doanh là không phù hợp với mục đích sử dụng đã được xác định theo hồ sơ dự án, thiết kế xây dựng và quy hoạch được phê duyệt, đồng thời thuộc trường hợp sử dụng nhà ở không đúng mục đích theo quy định pháp luật.
Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, căn cứ mục 1.4.3 QCVN 04:2021/BXD, nhà chung cư hỗn hợp là công trình được thiết kế, xây dựng để sử dụng đồng thời cho mục đích để ở và các mục đích khác như văn phòng, thương mại, dịch vụ. Bên cạnh đó, theo mục 2.1.8 Quy chuẩn này, các khu vực có chức năng khác nhau trong nhà chung cư hỗn hợp phải được bố trí tách biệt theo hồ sơ thiết kế và phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Từ các quy định nêu trên có thể xác định về mặt pháp lý rằng việc sử dụng trong nhà chung cư hỗn hợp bị giới hạn theo công năng đã được phê duyệt, cụ thể: (i) không phải toàn bộ công trình đều được phép sử dụng cho mục đích kinh doanh; (ii) hoạt động kinh doanh chỉ được thực hiện tại phần diện tích được xác định có chức năng thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng; và (iii) phần diện tích căn hộ để ở vẫn phải được sử dụng đúng mục đích để ở, không được chuyển đổi sang mục đích kinh doanh dưới bất kỳ hình thức nào.
Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 87 Nghị định 168/2025/NĐ-CP, hộ kinh doanh phải đăng ký địa điểm kinh doanh cụ thể và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của địa điểm này. Do đó, địa điểm kinh doanh chỉ được coi là hợp pháp khi phù hợp với quyền sử dụng và mục đích sử dụng theo quy định pháp luật, bao gồm việc phù hợp với công năng của phần diện tích trong nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và phê duyệt dự án.
Từ các căn cứ pháp lý nêu trên, có thể kết luận rằng hoạt động kinh doanh trong nhà chung cư chỉ hợp pháp khi được thực hiện tại đúng phần diện tích có chức năng kinh doanh trong nhà chung cư hỗn hợp theo quy hoạch, thiết kế và hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Ngược lại, việc sử dụng căn hộ chung cư có mục đích để ở vào hoạt động kinh doanh là hành vi vi phạm quy định về sử dụng nhà ở và có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành.
